最近在观看 Khan Academy 上关于金融知识的系列课程，今晚学习的视频内容是 Sal Khan 分析了 2000-2006 年之间美国的平均房价疯涨的原因。 先介绍背景，课程以 00 年房价作为基准点进行分析，00-06 年之间美国全国房价不断往上涨，04 年的时候相对于 00 年的房价上涨了46%，06 年顶峰的时候相对于 00 年则是上涨了 88%。美国历史上房价从没有如此疯涨过，6 年的时间几乎翻了一番，则其中一定发生了什么。 经济学最基本的原理 – 价格取决于供求关系。根据这个理论，对房子需求的增长一定是远大于供应的增长才会造成房价的疯狂增长。在这里需求取决于两个主要因素：人口和人们的平均收入，而供求则取决于每年新建的住宅。但是根据纽约时报的调查，00 年到 04 年的时间里其实人们的平均收入是下降的（-3%），虽然人口略微增长（1.5%），所以综合下来总体收入是略微下降的（-1.4%）。接着我们看看供应方，数据显示 00-04 年间新建的房子增长了 6%。基于收入下降了 -1.4%，新盖房子增加 6% 的条件下，房价四年之间却增长了 46%，所以从表面的供求角度来解释房价的疯狂增长，是不合理的。所以我们需要从别的角度来分析这个现象。 在解释房价疯涨的原因之前，我们先了解一下「传统」的贷款买房的方式。假设 70 年代的时候，人们想要贷款买下一栋价值 $60,000 的房子，需要缴纳 25% 的首付（$15,000），需要提供稳定收入的证明，并且需要拥有不错的信用记录。这样的方式持续了很多年，直到 2000 年，借贷的人开始降低了对贷款人的信用标准。打个比方，01 年的时候贷款买房的人可能只需要 10% 的首付和 600 分的信用。所以之前 $60,000 的房子现在只需要支付 $6,000 就可以买下了。又因为当时租房市场需要支付的房租远高于买房所需要还的利息（关于租房 vs 买房的讨论，请参见 Khan … Continue reading Khan Academy – The housing price conundrum 课程笔记 Part I